Προσυμπληρωμένες οι φορολογικές δηλώσεις – Εκτός Ε9 κοινόχρηστοι χώροι – Ευκολότερος (χωρίς πρόστιμο) ΑΦΜ για διαχειριστές – Αυτοτελής φόρος στα έσοδα της πολυκατοικίας
Από: newmoney.gr - Στέλιος Κράλογλου
Από: newmoney.gr - Στέλιος Κράλογλου
Την αυτόματη προσυμπλήρωση των ποσών των εισπραχθέντων ενοικίων στα έντυπα Ε1 των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων σχεδιάζει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), ενώ σε συνεργασία με την ΠΟΜΙΔΑ προωθούνται δράσεις για την απλοποίηση του φορολογικού πλαισίου που διέπει τους διαχειριστές, τους κοινόχρηστους χώρους και τα έσοδα από τυχόν ενοίκια που εισπράττει η πολυκατοικία.
Το φορολογικό πλαίσιο των διαχειριστών αποδεικνύεται στην πράξη δαιδαλώδες, με πρόσφατο παράδειγμα το πρόγραμμα «εξοικονομώ κατ’ οίκον»: Οι διαχειριστές που προσπάθησαν να αποκτήσουν ΑΦΜ για λογαριασμό της πολυκατοικίας βρεθηκαν μπροστά σε έναν κυκεώνα γραφειοκρατίας, εμποδίων και ποινών.
Το θέμα των προ-συμπληρωμένων φορολογικών δηλώσεων προέκυψε λόγω της δαιδαλώδους διαδικασίας, στην οποία θα βρεθούν αντιμέτωποι ιδιοκτήτες των ακινήτων, λόγω των κουρεμένων και μη μισθωμάτων που εισέπραξαν καθ’ όλη τη διάρκεια του 2020.
Το φορολογικό πλαίσιο των διαχειριστών αποδεικνύεται στην πράξη δαιδαλώδες, με πρόσφατο παράδειγμα το πρόγραμμα «εξοικονομώ κατ’ οίκον»: Οι διαχειριστές που προσπάθησαν να αποκτήσουν ΑΦΜ για λογαριασμό της πολυκατοικίας βρεθηκαν μπροστά σε έναν κυκεώνα γραφειοκρατίας, εμποδίων και ποινών.
Το θέμα των προ-συμπληρωμένων φορολογικών δηλώσεων προέκυψε λόγω της δαιδαλώδους διαδικασίας, στην οποία θα βρεθούν αντιμέτωποι ιδιοκτήτες των ακινήτων, λόγω των κουρεμένων και μη μισθωμάτων που εισέπραξαν καθ’ όλη τη διάρκεια του 2020.
Ειδικότερα:
ΑΦΜ διαχειριστών
Εξετάζεται η απλοποίηση της χορήγησης ΑΦΜ για διαχειριστές σε συνδυασμό με την κατάργηση των προστίμων σε όσους υποβάλουν εκπρόθεσμες αιτήσεις. Τόσο λόγω του επιδόματος θέρμανσης, όσο και του προγράμματος «εξοικονομώ κατ’ οίκον», πολλές πολυκατοικίες που δεν διαθέτουν ΑΦΜ διαχειριστή τρέχουν να δημιουργήσουν καρτέλα στην εφορία, κάτι που δεν είναι και τόσο εύκολο για τους εξής λόγους:
Πρώτον, απαιτείται πρακτικό γενικής συνέλευσης με αποδοχή όλων των ιδιοκτήτων (τα 1.000 χιλιοστά) κάτι που είναι πρακτικά αδύνατο. Δεύτερον, επιβάλλεται πρόστιμο ύψους €100 για όσους δεν έβγαλαν εγκαίρως το ΑΦΜ. Για τα θέματα αυτά εξετάζονται εισηγήσεις, προκειμένου να καταργηθεί το πρόστιμο και η έκδοση ΑΦΜ διαχειριστή να γίνεται μόνο με την πλειοψηφία της γενικής συνέλευσης της πολυκατοικίας και βάσει του καταστατικού της.
ΑΦΜ διαχειριστών
Εξετάζεται η απλοποίηση της χορήγησης ΑΦΜ για διαχειριστές σε συνδυασμό με την κατάργηση των προστίμων σε όσους υποβάλουν εκπρόθεσμες αιτήσεις. Τόσο λόγω του επιδόματος θέρμανσης, όσο και του προγράμματος «εξοικονομώ κατ’ οίκον», πολλές πολυκατοικίες που δεν διαθέτουν ΑΦΜ διαχειριστή τρέχουν να δημιουργήσουν καρτέλα στην εφορία, κάτι που δεν είναι και τόσο εύκολο για τους εξής λόγους:
Πρώτον, απαιτείται πρακτικό γενικής συνέλευσης με αποδοχή όλων των ιδιοκτήτων (τα 1.000 χιλιοστά) κάτι που είναι πρακτικά αδύνατο. Δεύτερον, επιβάλλεται πρόστιμο ύψους €100 για όσους δεν έβγαλαν εγκαίρως το ΑΦΜ. Για τα θέματα αυτά εξετάζονται εισηγήσεις, προκειμένου να καταργηθεί το πρόστιμο και η έκδοση ΑΦΜ διαχειριστή να γίνεται μόνο με την πλειοψηφία της γενικής συνέλευσης της πολυκατοικίας και βάσει του καταστατικού της.
Αυτοτελής φορολόγηση εισοδημάτων από εκμίσθωση κοινοχρήστων χώρων πολυκατοικιών
Μέχρι το 2013 ήταν ευχερέστατη η νόμιμη εκμίσθωση κοινόκτητων διαμερισμάτων των πολυκατοικιών (π.χ. παλαιά θυρωρεία) και η δήλωση του μισθώματος από τον διαχειριστή με το ΑΦΜ της πολυκατοικίας, ο οποίος κατέβαλε εφάπαξ τον φόρο εισοδήματος 25% στο τέλος κάθε ημερολογιακού έτους.
Τα ποσά που εισπράττονταν, κατά κανόνα χρησιμοποιούνταν από τον διαχειριστή για τη συντήρηση και επισκευή των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων των πολυκατοικιών. Σε μια προσπάθεια επαύξησης των εσόδων, νομοθετήθηκε η υποχρέωση ξεχωριστής δήλωσης από κάθε συνιδιοκτήτη του μεριδίου του μισθώματος που του αναλογεί. Η ρύθμιση αυτή αποδείχθηκε απόλυτα ανεφάρμοστη, ιδιαίτερα σε πολυκατοικίες των 30 και 50 διαμερισμάτων που διαθέτουν τέτοιους χώρους.
Οι χώροι αυτοί, όπως και κάποιες αποθήκες, είτε παρέμειναν κενοί και άχρηστοι, είτε μισθώθηκαν υπό συνθήκες φορολογικής αδιαφάνειας, με αποτέλεσμα το Δημόσιο να χάνει τα σχετικά φορολογικά έσοδα κάθε χρόνο. Οι σχετικές εισηγήσεις προβλέπουν επιστροφή στο σύστημα της αυτοτελούς φορολόγησης των εσόδων των πολυκατοικιών.
Μέχρι το 2013 ήταν ευχερέστατη η νόμιμη εκμίσθωση κοινόκτητων διαμερισμάτων των πολυκατοικιών (π.χ. παλαιά θυρωρεία) και η δήλωση του μισθώματος από τον διαχειριστή με το ΑΦΜ της πολυκατοικίας, ο οποίος κατέβαλε εφάπαξ τον φόρο εισοδήματος 25% στο τέλος κάθε ημερολογιακού έτους.
Τα ποσά που εισπράττονταν, κατά κανόνα χρησιμοποιούνταν από τον διαχειριστή για τη συντήρηση και επισκευή των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων των πολυκατοικιών. Σε μια προσπάθεια επαύξησης των εσόδων, νομοθετήθηκε η υποχρέωση ξεχωριστής δήλωσης από κάθε συνιδιοκτήτη του μεριδίου του μισθώματος που του αναλογεί. Η ρύθμιση αυτή αποδείχθηκε απόλυτα ανεφάρμοστη, ιδιαίτερα σε πολυκατοικίες των 30 και 50 διαμερισμάτων που διαθέτουν τέτοιους χώρους.
Οι χώροι αυτοί, όπως και κάποιες αποθήκες, είτε παρέμειναν κενοί και άχρηστοι, είτε μισθώθηκαν υπό συνθήκες φορολογικής αδιαφάνειας, με αποτέλεσμα το Δημόσιο να χάνει τα σχετικά φορολογικά έσοδα κάθε χρόνο. Οι σχετικές εισηγήσεις προβλέπουν επιστροφή στο σύστημα της αυτοτελούς φορολόγησης των εσόδων των πολυκατοικιών.
Υποχρέωση δήλωσης κοινοχρήστων χώρων πολυκατοικιών στο Ε9
Οι κοινόχρηστοι χώροι των πολυκατοικιών δεν αποτέλεσαν ποτέ και πουθενά αντικείμενο επιβολής οποιουδήποτε φόρου περιουσίας, ούτε στον φόρο μεταβίβασης, ούτε στον φόρο κληρονομιών και δωρεών. Ειδικότερα στη χώρα μας έχουν ρητά εξαιρεθεί από το ΤΑΠ, το ΕΕΤΗΔΕ (2011-12) και το ΕΕΤΑ (2013), αλλά και από τον πρόσφατο ΕΝΦΙΑ.
Για πρώτη φορά με την υπ΄αριθμόν 1052/17.2.2014 απόφαση του ΓΓΕ, περί του πώς δηλώνονται οι ιδιοκτησίες στο Ε9, οι συνιδιοκτήτες πολυκατοικιών που διαθέτουν διαμέρισμα θυρωρού, κλειστό κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης ή κοινόχρηστη αποθήκη και κοινόχρηστη κολυμβητική δεξαμενή, κλήθηκαν για πρώτη φορά να δηλώσουν τους παραπάνω κοινόχρηστους χώρους στο Ε9 τους, κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους στο κτίριο.
Ακολούθως, το υπουργείο Οικονομικών ανακάλεσε την απόφαση και ανακοινώθηκε ότι «δεν υποχρεούται σε δήλωση και όποιος έχει ακίνητο σε πολυκατοικία, η οποία διαθέτει κοινόχρηστη πισίνα ή κλειστούς (υπόγειους κυρίως) κοινόχρηστους χώρους στάθμευσης ή αποθηκών. Οι χώροι αυτοί θα δηλωθούν εφόσον είναι παρακολουθήματα του ακινήτου (αναγράφονται στο συμβόλαιο) και υπάρχει αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου. Δεν πρέπει να δηλωθούν περιπτώσεις που δεν αποτελούν παρακολουθήματα της ιδιοκτησίας».
Έτσι, οι χώροι αυτοί δεν δηλώθηκαν στο Ε9, όμως οι συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων στις πολυκατοικίες είναι νομικά και φορολογικά ακάλυπτοι. Η ανακοίνωση αυτή, που αφήνει ακάλυπτα τα παμπάλαια υπόγεια «διαμερίσματα» των αλήστου μνήμης θυρωρών, αναμένεται να καλυφθεί και με ειδική ρύθμιση, που ρητά θα αποκλείει μια τέτοια υποχρέωση.
Οι κοινόχρηστοι χώροι των πολυκατοικιών δεν αποτέλεσαν ποτέ και πουθενά αντικείμενο επιβολής οποιουδήποτε φόρου περιουσίας, ούτε στον φόρο μεταβίβασης, ούτε στον φόρο κληρονομιών και δωρεών. Ειδικότερα στη χώρα μας έχουν ρητά εξαιρεθεί από το ΤΑΠ, το ΕΕΤΗΔΕ (2011-12) και το ΕΕΤΑ (2013), αλλά και από τον πρόσφατο ΕΝΦΙΑ.
Για πρώτη φορά με την υπ΄αριθμόν 1052/17.2.2014 απόφαση του ΓΓΕ, περί του πώς δηλώνονται οι ιδιοκτησίες στο Ε9, οι συνιδιοκτήτες πολυκατοικιών που διαθέτουν διαμέρισμα θυρωρού, κλειστό κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης ή κοινόχρηστη αποθήκη και κοινόχρηστη κολυμβητική δεξαμενή, κλήθηκαν για πρώτη φορά να δηλώσουν τους παραπάνω κοινόχρηστους χώρους στο Ε9 τους, κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους στο κτίριο.
Ακολούθως, το υπουργείο Οικονομικών ανακάλεσε την απόφαση και ανακοινώθηκε ότι «δεν υποχρεούται σε δήλωση και όποιος έχει ακίνητο σε πολυκατοικία, η οποία διαθέτει κοινόχρηστη πισίνα ή κλειστούς (υπόγειους κυρίως) κοινόχρηστους χώρους στάθμευσης ή αποθηκών. Οι χώροι αυτοί θα δηλωθούν εφόσον είναι παρακολουθήματα του ακινήτου (αναγράφονται στο συμβόλαιο) και υπάρχει αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου. Δεν πρέπει να δηλωθούν περιπτώσεις που δεν αποτελούν παρακολουθήματα της ιδιοκτησίας».
Έτσι, οι χώροι αυτοί δεν δηλώθηκαν στο Ε9, όμως οι συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων στις πολυκατοικίες είναι νομικά και φορολογικά ακάλυπτοι. Η ανακοίνωση αυτή, που αφήνει ακάλυπτα τα παμπάλαια υπόγεια «διαμερίσματα» των αλήστου μνήμης θυρωρών, αναμένεται να καλυφθεί και με ειδική ρύθμιση, που ρητά θα αποκλείει μια τέτοια υποχρέωση.
Προ-συμπληρωμένες φορολογικές δηλώσεις
Το ΤΑΧΙSnet, αντλώντας στοιχεία από τις υποβληθείσες ηλεκτρονικά δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης και τις υποβληθείσες ηλεκτρονικά δηλώσεις Covid για τις αναγκαστικές μειώσεις μισθωμάτων, θα υπολογίζει αυτόματα τα ποσά των ενοικίων που εισπράχθηκαν από τους ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων, εντός του φορολογικού έτους 2020, και θα προσυμπληρώνει τους αντίστοιχους κωδικούς στα έντυπα Ε2 και Ε1 των φορολογικών δηλώσεων των ιδιοκτητών.
Δηλαδή το 2021 οι ιδιοκτήτες ακινητων είναι πιθανό να δουν προ-συμπληρωμένους τους κωδικούς των φορολογικών δηλώσεων με τα ποσά των ενοικίων, όπως αυτά έχουν δηλωθεί στην ειδική εφαρμογή του ΤΑΧΙSnet, όπου δηλώνονται τα μισθώματα (κουρεμένα και μη).
Το ΤΑΧΙSnet, αντλώντας στοιχεία από τις υποβληθείσες ηλεκτρονικά δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης και τις υποβληθείσες ηλεκτρονικά δηλώσεις Covid για τις αναγκαστικές μειώσεις μισθωμάτων, θα υπολογίζει αυτόματα τα ποσά των ενοικίων που εισπράχθηκαν από τους ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων, εντός του φορολογικού έτους 2020, και θα προσυμπληρώνει τους αντίστοιχους κωδικούς στα έντυπα Ε2 και Ε1 των φορολογικών δηλώσεων των ιδιοκτητών.
Δηλαδή το 2021 οι ιδιοκτήτες ακινητων είναι πιθανό να δουν προ-συμπληρωμένους τους κωδικούς των φορολογικών δηλώσεων με τα ποσά των ενοικίων, όπως αυτά έχουν δηλωθεί στην ειδική εφαρμογή του ΤΑΧΙSnet, όπου δηλώνονται τα μισθώματα (κουρεμένα και μη).